НЕ ЗАРЕЄСТРУВАВ ПРАВО ОРЕНДИ - ВТРАТИВ ЗЕМЛЮ: УСПІШНИЙ КЕЙС В АГРОБІЗНЕСІ
Для агробізнесу земельний банк - один із ключових активів. Але сам факт підписання договору оренди ще не означає, що орендар належним чином набув право користування земельною ділянкою.
Це наочно продемонстрував один із земельних спорів у нашій практиці. Орендар понад два роки не зареєстрував право оренди, а згодом спробував оскаржити договори, укладені власником з іншим орендарем. У відповідь ми подали зустрічний позов про розірвання договорів оренди - і суд його задовольнив.
ПЕРЕДУМОВИ СПОРУ
Власник двох земельних ділянок уклав договори оренди з аграрним підприємством на 10 років. Однак орендар тривалий час не зареєстрував своє право оренди на зазначену землю, а власник навіть не отримав своїх примірників договорів.
Згодом власник уклав договори з іншим аграрним підприємством, яке належним чином зареєструвало право оренди. Після цього перший орендар звернувся до суду, вимагаючи визнати нові договори недійсними, скасувати реєстрацію та повернути земельні ділянки.
КЛЮЧОВЕ ПИТАННЯ: ЧИ НАБУВ ПЕРШИЙ ОРЕНДАР ПРАВО ОРЕНДИ?
Для захисту інтересів власника та нового орендаря ми зосередилися не лише на формальному факті укладення договорів, а й на тому, чи виникло у першого орендаря право користування на земельні ділянки.
Договори та законодавство прямо пов’язує їх чинність із державною реєстрацією права оренди, однак протягом тривалого часу такої реєстрації не відбулося. Разом з тим, суди дійшли висновку, що перший орендар не набув прав орендаря щодо спірних земельних ділянок, оскільки право оренди не було зареєстроване належним чином, попри наявний обов’язок.
ЧОМУ МИ ПОДАЛИ ЗУСТРІЧНИЙ ПОЗОВ
Одного заперечення проти вимог першого орендаря було недостатньо. В інтересах власника ми сформували окрему правову позицію та подали зустрічний позов про розірвання договорів оренди землі.
Підставою стало те, що орендар протягом тривалого часу не здійснив необхідних дій для державної реєстрації права оренди. При цьому саме він був зацікавлений у набутті відповідного права користування та мав вжити необхідних заходів для усунення перешкод у його реєстрації. Тривала бездіяльність сторони не може перетворювати договір на інструмент фактично безстрокового утримання земельної ділянки.
ЯК МИ ВИБУДУВАЛИ СТРАТЕГІЮ ЗАХИСТУ
Команда AXIMUS сформувала комплексну стратегію захисту інтересів власника та нового орендаря, розробила карту спору й визначила окремі правові позиції для кожної зі сторін. Проаналізували договори, питання державної реєстрації та фактичну поведінку сторін, сформували правову позицію для зустрічного позову про розірвання договорів та підготували необхідні заперечення.
Крім того, зібрали й систематизували доказову базу, зокрема щодо відсутності реєстрації права оренди та обставин його оформлення новим орендарем. Здійснювали повний судовий супровід справи – від підготовки процесуальних документів і представництва інтересів клієнтів у суді першої інстанції до супроводу апеляційного перегляду.
РЕЗУЛЬТАТ СПРАВИ
Суд першої інстанції відмовив у первісному позові, водночас задовольнив зустрічний позов власника про розірвання двох договорів оренди. Апеляційний суд погодився з цими висновками та залишив рішення без змін, підтвердивши відсутність дій орендаря щодо державної реєстрації права оренди та необґрунтованість вимог до власника щодо забезпечення такої реєстрації. У результаті права власника та нового орендаря було захищено.
ПРАКТИЧНІ ВИСНОВКИ ДЛЯ АГРОБІЗНЕСУ
Цей спір показує, що ефективне управління земельним банком - це значно більше, ніж зберігати підписані договори в паперовому чи електронному архіві. Необхідно регулярно перевіряти державну реєстрацію прав, строки дії договорів, виконання сторонами своїх зобов’язань, актуальність умов та наявність обтяжень чи інших зареєстрованих прав. Не менш важливо документувати комунікацію з орендодавцями та всі дії, спрямовані на оформлення й реалізацію права оренди.
Адже в суді значення має не лише те, що сторони пам’ятають про свої домовленості, а те, що кожна сторона може підтвердити належними доказами. Саме тому юридичний аудит земельного банку - це практичний інструмент управління ризиками агробізнесу, який допомагає своєчасно виявляти проблеми та захищати права на землю.
Якщо у Вас виникла ситуація з контрагентом, державною реєстрацією права оренди, зміною орендаря або необхідністю розірвати договір, важливо оцінити правові ризики ще до виникнення судового спору.
Маєте питання щодо укладення, виконання або розірвання договорів оренди земельних ділянок? Звертайтеся до AXIMUS LAW FIRM - допоможемо оцінити ситуацію та обрати ефективну стратегію захисту.